Administración de condominios
Contrariamente al dicho popular, “si no está roto, no lo arregles”, los administradores de condominio deben tener planes proactivos a la hora de mantener las zonas comunes. Es importante tener planes de mantenimiento para que la comunidad pueda funcionar de manera
eficiente. Al anticipar reparaciones y reemplazos, los administradores pueden reducir drásticamente los gastos de mantenimiento del condominio. Para que un condominio funcione sin problemas, te proponemos cinco planes de mantenimiento.
¿POR QUÉ NECESITAN PLANES DE MANTENIMIENTO LOS CONDOMINIOS?
Muchas juntas de condominios aún no cuentan con planes de mantenimiento sólidos. Es por eso que estas asociaciones tienen un enfoque reactivo para atender el mantenimiento.
Suelen esperar a que algo falle antes de reparar o reemplazar el componente. Este enfoque reactivo es muy común en asociaciones con problemas económicos. Dado que el mantenimiento cuesta dinero, pospondrán las reparaciones o los reemplazos hasta que sean absolutamente necesarios.
Sin embargo, un enfoque reactivo del mantenimiento solo terminará costando más. El mantenimiento reactivo tiende a costar entre 9 y 10 veces más que el mantenimiento preventivo.
Si bien el mantenimiento preventivo requiere que una junta gaste dinero a intervalos regulares, terminará gastando menos a largo plazo. Esto también se debe a que el mantenimiento preventivo se ocupa de problemas menores. Por otro lado, el mantenimiento reactivo ya se ocupa de daños importantes en un componente, que es más costoso de reparar o reemplazar.
Además de ser rentable, estos son otros beneficios de tener planes de mantenimiento
preventivos:
UNA VIDA MÁS LARGA
Como parte de un plan de mantenimiento, la administración de un condominio debe realizar reparaciones periódicas de los componentes de las áreas comunes. Al mantener todo en buenas
condiciones de funcionamiento, se puede extender la vida útil de los componentes. Por lo tanto, se puede obtener un mejor uso del presupuesto.
PROMUEVE UN AMBIENTE SEGURO
Cuando los elementos de las áreas comunes se mantienen adecuadamente, es menos probable que se descompongan y causen riesgos de seguridad para sus residentes. Con un plan de mantenimiento implementado, la administración también puede monitorear la integridad estructural de los componentes. Esto ayuda a prevenir daños significativos en caso de condiciones climáticas catastróficas como huracanes, tormentas e inundaciones.
MANTIENE A LOS RESIDENTES FELICES
Los planes de mantenimiento preventivos aseguran que las áreas comunes siempre funcionen como deberían. No hay cierres inesperados por fallas en los equipos. Cuando todo funciona según lo diseñado, los residentes pueden usar las comodidades o servicios del condominio libremente. Así, los propietarios son más felices y tienen una mejor calidad de vida.
AUMENTA EL VALOR DE LAS PROPIEDADES
Los planes de mantenimiento bien desarrollados por la administración ayudan a preservar los valores de las propiedades. Es más probable que una comunidad hermosa y bien mantenida atraiga nuevos compradores de vivienda. Dar la bienvenida a los nuevos propietarios a la comunidad no solo es bueno para la moral, sino que también mantiene la estabilidad financiera de la junta.
5 PLANES DE MANTENIMIENTO QUE TODO CONDOMINIO DEBE TENER
Con una mejor comprensión de los beneficios de tener planes de mantenimiento, aquí hay cinco planes de mantenimiento que debe tener para su condominio.
1. PLAN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO
El mantenimiento preventivo es el tipo más popular de plan de mantenimiento de un condominio.
Requiere que las juntas administradoras sean más proactivas en cuanto a reparaciones y reemplazos.
Los componentes del área común se mantienen regularmente, independientemente de su condición. El propósito de este plan de mantenimiento es evitar la probabilidad de que un componente se averíe o, al menos, minimizar las consecuencias en caso de que falle el
componente.
El mantenimiento preventivo generalmente se basa en el tiempo. Los componentes se mantienen semanal, mensual o anualmente. Sin embargo, el mantenimiento preventivo también puede basarse en ciclos de uso. Los ejemplos de mantenimiento programado incluyen el mantenimiento de la piscina cada mes, la limpieza de las canaletas cada seis meses, el cambio de franjas del estacionamiento cada 12 meses y el reemplazo de las bombillas cada 25 000 horas.
El mantenimiento programado también facilita la planificación del presupuesto de un condominio.
La junta puede anticipar las necesidades de mantenimiento de las áreas y equipos comunes y presupuestará en consecuencia. Por lo tanto, no hay gastos sorpresa.
2. PLAN DE MANTENIMIENTO PREDICTIVO
El mantenimiento predictivo es similar al mantenimiento preventivo, ya que es un tipo de plan de mantenimiento proactivo. También es un plan de mantenimiento basado en la condición.
Aquí, está operando bajo la suposición de que los componentes del área común darán señales de advertencia cuando la falla esté a punto de ocurrir. Como tal, un plan de mantenimiento predictivo requiere un monitoreo constante de los componentes del área común. El objetivo es detectar problemas menores y abordarlos lo antes posible.
El mantenimiento predictivo puede ayudar a ahorrar dinero al presupuesto condominal. Dado que puede abordar problemas menores antes de que se conviertan en daños a gran escala, también
puede evitar reparaciones y reemplazos costosos.
Un candidato principal para el mantenimiento predictivo o basado en la condición sería el sistema de Aires Acondicionados y ventilación. Si bien el mantenimiento preventivo para estos equipos también es importante, no puede detectar por completo los problemas que pueden provocar fallas.
El mantenimiento predictivo de un sistema de aire acondicionado puede incluir el desmontaje de una máquina cada 5000 horas para recopilar datos importantes y medir su estado. Para sistemas como estos, el mantenimiento predictivo es más rentable.
3. PLANES DE MANTENIMIENTO ESTACIONAL
Los planes de mantenimiento estacional son esencialmente mantenimiento preventivo. Sin
embargo, si desea un plan de mantenimiento integral para su comunidad, puede ser beneficioso
tener un plan de mantenimiento específico para cada temporada. Esto incluiría tareas de
mantenimiento que son aplicables durante una determinada temporada. Por ejemplo, los servicios
de remoción de hojas de las canoas solo son necesarios durante el verano.
Los planes de mantenimiento estacional también pueden ayudar a determinar el momento ideal
para ciertas tareas de mantenimiento. Un plan de mantenimiento de primavera puede incluir
volver a pintar las áreas comunes, repavimentar las superficies de asfalto, paisajismo y otras
tareas que son más adecuadas para condiciones climáticas más secas.
4. PLAN DE MANTENIMIENTO DIFERIDO
La Administración de Condominio generalmente no aspiran a tener un plan de mantenimiento diferido, que es cuando las tareas de mantenimiento se atrasan debido a restricciones financieras.
Sin embargo, las finanzas son una preocupación importante para muchas juntas de condominios.
Algunos presupuestos de condominio pueden no tener otra opción que diferir los planes de mantenimiento.
Si está considerando este tipo de plan de mantenimiento, hágalo solo para tareas de mantenimiento no esenciales. No posponga el mantenimiento de los componentes y equipos que los propietarios de viviendas necesitan o en los que confían. Su plan de mantenimiento diferido no debe generar riesgos para la seguridad y la salud de toda la comunidad, una disminución en el valor de las propiedades ni un aumento en los costos del seguro.
5. PLAN DE MANTENIMIENTO DE EMERGENCIA
Si bien no es literalmente un plan de mantenimiento, la junta de un condominio tiene la obligación de prepararse para cualquier tipo de emergencia. Es un tipo de mantenimiento correctivo que requiere una acción inmediata. Tendrá prioridad sobre otras tareas de mantenimiento. Como resultado, su programa de mantenimiento normal se ve interrumpido. En consecuencia, también podría interrumpir las operaciones generales de la comunidad.
Un ejemplo de mantenimiento de emergencia sería el colapso de un techo. Dado que tener un techo es esencial, la administración tendrá que concentrarse en repararlo. El reemplazo del techo es muy costoso, por lo que puede agotar los recursos destinados a otras tareas de mantenimiento.
Esto no es ideal porque estos otros componentes también necesitan un mantenimiento regular para funcionar correctamente.
Sin embargo, un plan de mantenimiento de emergencia puede ser útil cuando se incorpora al plan de gestión de desastres de la comunidad. Si la administración puede anticipar la falla de emergencia de componentes o equipos, también puede crear planes de acción sobre cómo lidiar con estas situaciones extremas.
Si la junta administradora hace planes para la posibilidad de que el techo se derrumbe debido a una calamidad natural, como ahorrar dinero específicamente para los gastos del techo, el presupuesto no quedará en desorden en caso de que realmente suceda.
CÓMO CREAR PLANES DE MANTENIMIENTO DE CONDOMINIOS EXITOSOS
Tener varios planes de mantenimiento para su condominio hace que su comunidad esté mejor preparada para lo que pueda suceder en el futuro, ya sea esperado o inesperado. Independientemente del plan de mantenimiento que pueda tener para su comunidad, aquí hay
algunos consejos para que sea lo más exitoso posible.
– Los miembros de la junta administradora deben seguir teniendo un papel activo en los planes de mantenimiento del condominio. Confíe en su empresa de gestión administrativa. En caso de que haya un cambio de administración, no tendrá que preocuparse por lo que debe continuarse con los planes diseñados.
– Las inspecciones regulares son esenciales, especialmente si tiene planes de mantenimiento preventivos y predictivos.
– Un estudio de reserva para el condominio es fundamental al desarrollar sus planes de mantenimiento. Necesita un estudio de reservas actualizado para determinar la vida útil remanente de los componentes. Esto será muy útil al elaborar su programa de mantenimiento.
– Tenga un registro de todos los componentes del área común. También debe tener toda la documentación relevante para cada componente, como garantías, manuales, historial de reparaciones, requisitos de mantenimiento, costos esperados y plazos.
CREAR MEJORES PLANES DE MANTENIMIENTO PARA OPERARAR CONDOMINIOS FELICES
Si desea que su comunidad funcione como una máquina bien engrasada, es importante contar con planes de mantenimiento. Con un plan de mantenimiento para su condominio, la junta administradora tiene un registro completo de los componentes de las áreas comunes, así como los
cronogramas y plazos de mantenimiento. Dado que hay muchos componentes de áreas comunes en un condominio, estar lo más organizado
posible le ayudará a ahorrar tiempo y dinero. Los planes de mantenimiento de condominios también tienen otros beneficios atractivos, que incluyen altos valores de propiedad, mayor calidad de vida para los propietarios y estabilidad financiera.
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